Wenn der Vermieter wieder einmal die Miete erhöht, in der Wohnung nebenan der Hund lärmt oder sich die ersten Kinder ankündigen, fragen sich viele: Warum nicht ein Haus kaufen? Dank einer passenden Immobilienfinanzierung kann der Traum vom Eigenheim wahr werden.
Ermitteln Sie eine realistische Preisgrenze für Ihre Immobilie
Bevor Sie Kleinanzeigen und die einschlägigen Internetportale durchstöbern, sollten Sie sich die allerwichtigste Frage stellen: Wieviel Haus können Sie sich pro Monat leisten? Daher empfiehlt es sich, eine Auflistung der monatlichen Einnahmen und Ausgaben zu erstellen. Aus der monatlichen Belastungsgrenze und der gewünschten (oder möglichen) Laufzeit ermitteln Sie dann die maximale Summe, die Ihre Immobilienfinanzierung beinhalten sollte. Zahlreiche Rechner im Internet bieten Unterstützung bei der Aufstellung.
Neben den monatlichen Kosten fürs Wohnen sollten Sie in Ihrem Plan auch Rücklagen aufschlüsseln. Das Eigenkapital wird in der Regel verwendet, um die Kaufnebenkosten (Notar und Grundbuch, Grunderwerbssteuer, möglicherweise Courtage für den Makler) zu finanzieren. Als Eigenkapital zählen:
- Giro- und Sparkonten (Tagesgeld, Festgeld, Sparbuch etc.)
- Lebensversicherungen
- Bausparverträge
- Aktien und Wertpapiere
Diese Faktoren haben Einfluss auf die Konditionen des Immobilienkredits
Eine wichtige Größe ist der Zinssatz. Im Vergleich zu früheren Jahren sind die Zinsen für Immobilienkredite derzeit relativ günstig. Doch wie hoch der Zinssatz im Einzelfall ausfällt, hängt von spezifischen Umständen ab: der persönlichen Bonität und dem konkreten Objekt(-wert). Entscheidend ist zudem, ob Sie Eigenkapital einbringen können. Bei einer Vollfinanzierung – wenn Sie ein Haus kaufen, ohne Eigenkapital zu besitzen – wird in der Regel ein Aufschlag fällig.
Der zweite Faktor ist die Laufzeit. Sie hängt vom Zeitpunkt ab, bis zu dem man das Darlehen zurückgezahlt haben will. Stichtag für viele Hauskäufer ist der Rentenbeginn, damit sie im Alter mietfrei wohnen können. Dabei gilt: Wer länger zurückzahlt, muss mit einem Aufschlag rechnen. Üblich ist mittlerweile eine Zinsbindung über 15 Jahre. Dabei fällt zwar der Garantiezins etwas höher aus als bei einer kürzeren Finanzierung. Langfristig profitieren Sie aber, weil Sie sich die derzeit historisch niedrigen Zinsen sichern.
In 5 Schritten zur Wohnungs- und Hausfinanzierung
Schritt 1: Die finanziellen Möglichkeiten ermitteln
Im Beratungsgespräch mit einem Experten für Immobilien erstellen Sie zunächst einen individuellen Finanzplan, der finanzielle Belastungen und potenzielle Spielräume aufzeigt. So gelangen Sie zu einer realistischen Einschätzung, was Sie sich leisten können – und was nicht. Bringen Sie folgende Unterlagen mit:
- Einkommensnachweise und Steuerbescheide der letzten Jahre
- Übersicht über das zur Verfügung stehende Eigenkapital (Kontoauszüge von Spar- und Girokonten, Auszüge der Wertpapierdepots)
- Nachweise über weitere Kredite (Auto, Elektronik etc.)
Schritt 2: Das vorläufige Finanzierungsangebot
Stehen die Rahmenbedingungen und das Traumhaus fest, arbeitet die Bank oder Sparkasse ein vorläufiges Finanzierungsangebot aus. Überprüfen Sie Zinssatz, Laufzeit und die daraus resultierende Monatsrate. Auch die Möglichkeit für Sondertilgungen sollten Sie einbeziehen. Mit Weihnachtsgeld oder einem höheren Jahresbonus durch den Arbeitgeber können Sie die Rückzahlung beschleunigen. Bei Einschluss dieser Option der Sondertilgung kann sich im Einzelfall der Zinssatz erhöhen.
Schritt 3: Die Finanzierungsanfrage
Wenn Sie das Angebot überzeugt hat, führt der nächste Schritt zur Finanzierungsanfrage. Dazu müssen Sie diese Unterlagen einreichen (bei Eheleuten oder eingetragenen Partnerschaften gilt dies für beide):
- Arbeitsvertrag
- Gehaltsnachweise der letzten drei Monate
- Konto- und Depotauszüge des Eigenkapitals
- genaue Objektbeschreibung (Kaufpreis von Haus oder Wohnung, Größe der Immobilie und des Grundstücks, Anzahl Stockwerte, Nebengebäude, Lage etc.)
- der unterschriebene Kaufvertrag für die Immobilie (samt Grundstück)
- Kostenaufstellung über alle weiteren Kredite (Monatsrate, Laufzeit)
Anhand der Unterlagen beurteilt die Nassauische Sparkasse Ihre langfristige Liquidität. Zudem wird eine Schufa-Abfrage durchgeführt, um die Bonität einschätzen zu können. Beides fließt in die Vertragsdetails ein. Stimmen die Rahmenbedingungen nicht, kann die Prüfung auch zu einer Absage führen.
Schritt 4: Die Auszahlung der Immobilienfinanzierung
Mit der Vertragsunterzeichnung wird die Finanzierung rechtskräftig. Als Sicherheit dient die Immobilie selbst. Für sie wird im Grundbuch eine Grundschuld eingetragen. Während die Baufinanzierung das Geld in mehreren Tranchen ausschüttet – entsprechend der verschiedenen Bauabschnitte -, erhalten Sie beim Kauf eines Hauses die gesamte Summe auf einmal. Diese wird auf Ihr Girokonto überwiesen.
Schritt 5: Die Rückzahlung des Immobilienkredits
Die Rückzahlung erfolgt in monatlichen Raten über den festgelegten Zeitraum. Die Rate setzt sich aus Zinszahlung und Tilgung zusammen. Dabei sollten Sie die Tilgung nicht zu niedrig ansetzen. Je höher die Tilgungsrate ist, desto schneller können Sie das Darlehen zurückzahlen. Dadurch sinken insgesamt die Zinskosten.
Die wichtigsten Fakten zur Immobilienfinanzierung auf einen Blick
- Erstellen Sie eine Übersicht der monatlichen Einnahmen und Ausgaben und berechnen Sie eine Kreditsumme, die Sie realistisch tragen können.
- Prüfen Sie Kreditangebote hinsichtlich der Zinshöhe, der Laufzeitlänge und der Monatsrate. Alle drei Faktoren müssen Sie langfristig überzeugen.
- Setzen Sie Ihr Eigenkapital bestmöglich ein, um den Immobilienkredit so niedrig wie möglich zu halten.