Beim Verkauf, bei einer Scheidung oder für das Finanzamt – manchmal müssen Immobilienbesitzer den Wert ihres Hauses, Grundstücks oder ihrer Wohnung angeben. Doch wonach berechnet sich dieser? Zählt nur der Preis, den Sie beim Kauf gezahlt haben, oder spielen weitere Faktoren eine Rolle? Für den Laien ist es schwierig, den korrekten Wert zu ermitteln. Ein Immobiliengutachter oder Immobiliensachverständiger bewertet Ihre Immobilie in einem umfassenden Gutachten.
Wann Sie ein Gutachten benötigen
Wollen Sie in Ihrem Einfamilienhaus oder in Ihrer Eigentumswohnung Ihren Lebensabend verbringen, interessiert Sie der aktuelle Verkaufspreis Ihrer Immobilie vermutlich wenig. Es gibt allerdings Situationen, in denen Sie den genauen Wert der Immobilie oder eines Grundstücks kennen sollten. Diesen Verkehrswert, auch Marktwert genannt, benötigen Sie zum Beispiel in folgenden Fällen:
- Kauf oder Verkauf einer Immobilie
- Scheidungsstreitigkeiten
- Geerbte Immobilien
- Beleihung des Grundstücks
- Zur Ermittlung der Versicherungssumme, zum Beispiel bei Wohngebäudeversicherung
- Nachweis für das Finanzamt
- Zwangsversteigerung
Sachverständiger, Gutachter oder Makler?
Möchten Sie das Gutachten einem Amt, einer Behörde oder einer Bank vorlegen, benötigen Sie ein umfassendes, gerichtsfestes Verkehrswertgutachten. Es wird nach einem anerkannten Verfahren von einem unabhängigen Immobiliensachverständigen oder Immobiliengutachter erstellt. Dieser besitzt die notwendige Ausbildung und Erfahrung, um den Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln. Er schaut sich Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück genau an und zieht weitere Dokumente zurate. Dazu zählen Grundbuchauszug, Flurkarte oder Bauzeichnungen.
Wollen Sie Ihr Haus verkaufen, können Sie die Immobilie kostenlos von einem Makler schätzen lassen. Achten Sie darauf, dass der Makler sich mit dem Gebäudetyp und Ihrer Region auskennt, damit er den Preis möglichst realistisch ansetzt. Viele Immobilienportale im Internet bieten eine Online-Immobilienbewertung an. Dafür geben Sie die Eckdaten Ihrer Immobilie oder Ihres Grundstücks an und erhalten anschließend eine Schätzung. Auf diese sollten Sie sich allerdings nicht verlassen. Diese Bewertungen sind sehr oberflächlich und bieten höchstens eine grobe Orientierung.
Verfahren zur Immobilienbewertung
Damit ein Gutachten vor Gericht standhält, nutzt der Sachverständige oder Gutachter eines oder mehrere der folgenden Verfahren. Diese sind in Paragraf 8 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgeschrieben.
- Vergleichswertverfahren: Das Objekt wird mit anderen Grundstücken bzw. Immobilien verglichen, die ihm beispielsweise in Lage, Nutzung oder Zuschnitt ähneln. Gibt es nur wenige Vergleichsobjekte, weil die Immobilie eine spezielle Ausstattung hat, eignet sich diese Methode nicht.
- Ertragswertverfahren: Der Immobiliengutachter ermittelt den Grundstückswert unabhängig vom Gebäudewert. Dafür nutzt er das Vergleichswertverfahren. Anschließend berechnet er, welche Mieteinnahmen das Objekt bringt oder bringen wird und leitet daraus den Marktwert ab. Dieses Verfahren eignet sich vor allem für vermietete Immobilien sowie Geschäftsgrundstücke.
- Sachwertverfahren: Auch bei diesem Verfahren bewertet der Gutachter Boden und Bebauung separat. Den Grundstückswert ermittelt er mit dem Vergleichswertverfahren. Für Gebäude und Außenanlagen wie Terrasse und Garten berechnet er die Herstellungskosten. Dieses Verfahren eignet sich vor allem für selbst genutzte Immobilien.
Lage, Zustand, Baujahr – Was den Verkehrswert beeinflusst
Der Marktwert einer Immobilie ist auch deshalb vom Laien schwierig einzuschätzen, weil er von diversen Faktoren bestimmt wird. Eine wichtige Rolle spielt die Immobilie selbst. Wann wurde sie erbaut? Wie groß ist sie, wie viele Räume hat sie? In welchem Zustand ist sie? Ein Gebäude, das gut in Schuss ist, ist teurer als eines, das dringend saniert werden sollte. Eine attraktive Lage treibt den Wert ebenfalls nach oben. Man unterscheidet dabei zwischen Makro- und Mikrolage. Unter Makrolage versteht man die Region oder Stadt, in der sich das Objekt befindet. Die Mikrolage beschreibt die direkte Umgebung der Immobilie. Dabei ist zum Beispiel relevant, ob es Geschäfte, Schulen und Kindergärten gibt oder ob sich laute Industrieanlagen in der Nähe befinden. Der Gutachter bezieht auch rechtliche Faktoren ein. Dazu zählen bestehende Mietverhältnisse, Aufwand und Einschränkungen durch Denkmalschutz oder Restriktionen durch den Bebauungsplan.
