Baugenehmigung: Antrag vor dem ersten Spatenstich

Baugenehmigung: Antrag vor dem ersten Spatenstich

Die Baugenehmigung ist ein wichtiger Bestandteil des Baurechts. Sie wird in Hessen und Rheinland-Pfalz von der zuständigen kommunalen Bauaufsichtsbehörde erteilt. Diese prüft zuvor, ob bestimmte Bauvorschriften eingehalten werden. Wer ohne Baugenehmigung baut, obwohl er eine bräuchte, muss ein hohes Bußgeld zahlen. Bei schwerwiegenden Verstößen muss das Haus mitunter sogar wieder abgerissen werden.

Wie erhalte ich eine Baugenehmigung?

Wer ein Haus baut, braucht eine Baugenehmigung. Auch wer ein Haus gekauft hat und es nun in großem Stil umbauen möchte, benötigt die Genehmigung. Unter bestimmten Umständen, zum Beispiel wenn das Bauvorhaben im Bereich eines gültigen Bebauungsplanes erfolgen soll und es allen örtlichen Vorschriften entspricht, kann die Gemeinde per Antrag auf ein Genehmigungsverfahren verzichten.

Um eine Baugenehmigung zu erhalten, muss man einen Bauantrag stellen. Welche Anforderungen die sogenannte Bauvorlage erfüllen muss, ist in Hessen und Rheinland-Pfalz unterschiedlich geregelt. Auch in der Frage, wie lange die Behörde für die Bearbeitung benötigt, gibt es verschiedene Regelungen – drei bis vier Monate sollte man aber mindestens einplanen. Normalerweise stellen nicht Privatpersonen den Antrag, sondern der vom Bauherrn beauftragte Architekt oder Unternehmer beziehungsweise ein vorlageberechtigter Bauingenieur. Zusammen mit diesem Partner fertigt man folgende Unterlagen für den Bauantrag an:

  • Bauantragsformular (ausgefüllter Vordruck)
  • Bauzeichnungen (meist im Maßstab 1:100)
  • Lageplan (gemäß Katasteramt)
  • Baubeschreibung (technische Einzelheiten, verwendete Baumaterialien, Ausstattung)
  • Berechnungen (bebaute Fläche, umbauter Raum, Grund-, Geschoss- und Wohnfläche, Angaben zur Wasserversorgung und Entwässerung, Angaben zur wegemäßigen Erschließung, technische Nachweise über Wärme- und Schallschutz, Energiebilanz u. dgl.)
  • Zustimmungserklärungen der Nachbarn

Eventuell sind noch weitere Dokumente notwendig, insbesondere dann, wenn bestimmte Baulasten geregelt werden sollen. Dazu zählt zum Beispiel die Auflage, das neue Gebäude direkt an ein Nachbargebäude zu bauen. Auch wenn die Abstände zwischen neuem und bestehenden Gebäuden geringer als vorgeschrieben ausfallen, muss eine Baulast im Kataster eingetragen werden.

Die Bauvorlage gibt man dann in dreifacher Ausfertigung bei der Gemeinde- oder Stadtverwaltung ab. Zuständig ist die Untere Bauaufsichtsbehörde, die über den Bauantrag entscheidet. Auch bei einer Genehmigungsfreistellung werden diese Unterlagen benötigt.

Die Kosten der Baugenehmigung bemessen sich nach der kommunalen Gebührenordnung. Üblicherweise wird 1 Prozent des Bauwertes veranschlagt. Das heißt: Für den Neubau eines Einfamilienhauses muss man mindestens mit 1.000 bis 2.000 Euro Gebühren kalkulieren.

Die Baugenehmigung ist in der Regel zeitlich befristet. Spätestens nach drei Jahren läuft sie ab. Verzögert sich der Baubeginn über die Frist hinaus, muss man eine neue Genehmigung beantragen.

Für welche Bauten brauche ich keine Baugenehmigung?

Viele Bauvorhaben kommen ohne Baugenehmigung aus. In den entsprechenden Abschnitten der Hessischen Bauordnung (HBO) sowie der Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO) ist geregelt, welche Vorhaben genehmigungsfrei sind. Das bedeutet aber nicht, dass man einfach drauflosbauen darf. Die Gemeinde- oder Stadtverwaltung muss in der Regel schriftlich über das Bauvorhaben informiert werden. Jedes Bundesland regelt eigenständig, welche Bauten genehmigungsfrei sind. Eine Liste mit verfahrensfreien Bauvorhaben findet man in § 55 HBO und § 62 LBauO.

Typische Beispiele für genehmigungsfreie Bauvorhaben sind:

  • Gebäude, bei denen der umbaute Raum maximal 30 Kubikmeter (Hessen) oder 50 Kubikmeter (Rheinland-Pfalz) beträgt; die Gebäude dürfen aber keine Aufenthaltsräume, Toiletten und Feuerstätten besitzen
  • Gartenlauben in Dauerkleingärten
  • Solaranlagen und Sonnenkollektoren auf Dächern oder Außenwänden / an Fassaden
  • Wasserbecken im Freien bis zu 100 Kubikmeter Rauminhalt; in Rheinland-Pfalz darf die maximale Tiefe 2 Meter nicht überschreiten
  • Umzäunungen und Mauern bis 2 Meter Höhe über der Geländeoberfläche

Auch wenn kleinere Bauten wie Garagen, Carports, Gartenhäuser, Swimmingpools oder Zäune um Garten und Terrasse keine spezielle Baugenehmigung erfordern, muss der Bauherr dennoch darauf achten, dass örtliche Vorschriften, zum Beispiel die Anbaupflicht an ein Nachbargebäude, auch umgesetzt werden. Andernfalls droht ebenfalls ein hohes Bußgeld.