Die Baugenehmigung ist ein wichtiger Bestandteil des Baurechts. Sie wird in Hessen und Rheinland-Pfalz von der zuständigen kommunalen Bauaufsichtsbehörde erteilt. Diese prüft zuvor, ob die Bauvorschriften eingehalten werden. Wer ohne Baugenehmigung baut, obwohl er eine bräuchte, muss ein hohes Bußgeld zahlen. Bei schwerwiegenden Verstößen muss das Haus mitunter sogar wieder abgerissen werden.
Wie erhalte ich eine Baugenehmigung?
Wer ein Haus baut, braucht eine Baugenehmigung. Auch wer ein Haus gekauft hat und es nun in großem Stil umbauen möchte, benötigt die Genehmigung. Unter bestimmten Umständen, zum Beispiel wenn das Bauvorhaben im Bereich eines gültigen Bebauungsplanes erfolgen soll und es allen örtlichen Vorschriften entspricht, kann die Gemeinde per Antrag auf ein Genehmigungsverfahren verzichten.
Um eine Baugenehmigung zu erhalten, muss man einen Bauantrag stellen. Dabei ist in Hessen und Rheinland-Pfalz unterschiedlich geregelt, welche Anforderungen die sogenannte Bauvorlage erfüllen muss. Auch dahingehend, wie lange die Behörde für die Bearbeitung des Bauantrags samt Unterlagen benötigt, gibt es unterschiedliche Regelungen – drei bis vier Monate sollte man aber mindestens einplanen. Üblicherweise stellen nicht Privatpersonen den Antrag, sondern der vom Bauherrn beauftragte Architekt oder Unternehmer beziehungsweise ein vorlageberechtigter Bauingenieur. Dies gilt bundesweit und nicht nur in Rheinland-Pfalz und Hessen. Neben dem Bauantragsformular sind noch weitere Unterlagen für den Bauantrag erforderlich:
Hier eine Checkliste der für den Bauantrag notwendigen Unterlagen:
- Bauantragsformular (ausgefüllter Vordruck)
- Bauzeichnungen (meist im Maßstab 1:100)
- Lageplan (gemäß Katasteramt)
- Baubeschreibung (technische Einzelheiten, verwendete Baumaterialien, Ausstattung)
- Berechnungen (bebaute Fläche, umbauter Raum, Grund-, Geschoss- und Wohnfläche, Angaben zur Wasserversorgung und Entwässerung, Angaben zur wegemäßigen Erschließung, technische Nachweise über Wärme- und Schallschutz, Energiebilanz u. dgl.)
- Zustimmungserklärungen der Nachbarn
Eventuell sind noch weitere Dokumente erforderlich, insbesondere dann, wenn bestimmte Baulasten geregelt werden sollen. Dazu zählt zum Beispiel die Auflage, das neue Gebäude direkt an ein Nachbargebäude zu bauen. Auch wenn die Abstände zwischen neuem und bestehenden Gebäuden geringer als vorgeschrieben ausfallen, muss eine Baulast im Kataster eingetragen werden. Die entsprechenden Formularvorlagen für Hessen erhalten Sie auf der Seite des Hessischen Wirtschaftsministeriums, die für Rheinland-Pfalz auf der Website des Bürger- und Unternehmensservice Rheinland-Pfalz.
Wichtig: Seit März 2024 gibt es in Hessen neue Vordrucke zum Bauantrag. Wenn Sie in Hessen bauen wollen, überprüfen Sie also sicherheitshalber, ob die aktuellen Formulare verwendet werden.
Die Bauvorlage gibt man dann in dreifacher Ausfertigung bei der Gemeinde- oder Stadtverwaltung ab. Zuständig ist die Untere Bauaufsichtsbehörde, die über den Bauantrag entscheidet. Auch bei einer Genehmigungsfreistellung werden diese Unterlagen benötigt. Die Kosten für den Bauantrag in Hessen, Rheinland-Pfalz und den anderen Bundesländern unterscheiden sich geringfügig und bemessen sich nach der kommunalen Gebührenordnung. Als Orientierungswert kann man aber von 1 Prozent des Bauwertes ausgehen. Das heißt: Für den Neubau eines Einfamilienhauses für 200.000 Euro muss man mindestens mit etwa 2.000 Euro Gebühren kalkulieren. Die Baugenehmigung ist in der Regel zeitlich befristet. Spätestens nach drei Jahren läuft sie ab. Verzögert sich der Baubeginn über die Frist hinaus, muss man eine neue Genehmigung beantragen.
… im März 2024 der Bau von 18.500 Wohnungen genehmigt wurde? Rund 25 Prozent weniger als im Vorjahr. Grund dafür sind die steigenden Baupreise.
(Quelle: Statistisches Bundesamt 2024)
Bauen ohne Baugenehmigung: Was ist in Hessen und RLP erlaubt?
Viele Bauvorhaben lassen sich auch ohne Baugenehmigung durchführen. In den entsprechenden Abschnitten der Hessischen Bauordnung (HBO) sowie der Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO) ist geregelt, welche Vorhaben genehmigungsfrei sind. Das bedeutet aber nicht, dass man einfach drauflosbauen darf. Die Gemeinde- oder Stadtverwaltung muss in der Regel schriftlich über das Bauvorhaben informiert werden. Jedes Bundesland regelt eigenständig, welche Bauten genehmigungsfrei sind. Eine Liste mit verfahrensfreien Bauvorhaben findet man in § 55 HBO und § 62 LBauO.
Typische Beispiele für genehmigungsfreie Bauvorhaben sind:
- Gebäude, bei denen der umbaute Raum maximal 30 Kubikmeter (Hessen) oder 50 Kubikmeter (Rheinland-Pfalz) beträgt; die Gebäude dürfen aber keine Aufenthaltsräume, Toiletten und Feuerstätten besitzen
- Kleinere Garagen: Ohne Baugenehmigung darf man in Hessen dann eine Garage errichten, wenn sie weniger als 50 Quadratmeter umfasst und die Zufahrt weniger als 200 Quadratmeter Grundfläche misst. Auch in Rheinland-Pfalz gibt es eine Begrenzung auf 50 Quadratmeter, die eine genehmigungsfreie Garage nicht überschreiten darf.
- Gartenlauben in Dauerkleingärten: Ein Gartenhaus darf man ohne Baugenehmigung in Hessen meist auch dann errichten, wenn es Bestandteil einer Kleingartenanlage ist (Schrebergarten). Dasselbe gilt für Rheinland-Pfalz.
- Solaranlagen und Sonnenkollektoren auf Dächern oder Außenwänden / an Fassaden
- Wasserbecken im Freien bis zu 100 Kubikmeter Rauminhalt; in Rheinland-Pfalz darf die maximale Tiefe 2 Meter nicht überschreiten
- Umzäunungen und Mauern bis 2 Meter Höhe über der Geländeoberfläche
Auch wenn kleinere Bauten wie Garagen, Carports, Geräteschuppen, Swimmingpools oder Zäune um Garten und Terrasse keine spezielle Baugenehmigung erfordern, muss der Bauherr dennoch darauf achten, dass örtliche Vorschriften, zum Beispiel die Anbaupflicht an ein Nachbargebäude, umgesetzt werden. Andernfalls droht ebenfalls ein hohes Bußgeld.
