Wenn Sie planen, Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung zu verkaufen, sollten Sie die Dauer des Verkaufsprozesses sowie den maximal erzielbaren Preis realistisch einschätzen. Sie sollten zudem sorgfältig abwägen, ob Sie den gesamten Verkaufsprozess – von der Wertbestimmung bis zur Vertragsunterzeichnung – allein durchlaufen wollen. Zwar sparen Sie dadurch die Maklerprovision, doch erfordert ein Verkauf in Eigenregie intensive Vorbereitung. Der Verkauf einer Eigentumswohnung gestaltet sich dabei noch am einfachsten, auch wenn er in mancher Hinsicht einem Hausverkauf ähnelt. Da der Käufer Mitglied einer Eigentümergemeinschaft wird, möchte er wahrscheinlich das gesamte Wohngebäude begutachten und bewerten.
Verkaufspreis ermitteln
Niemand will seine Immobilie unter Wert verkaufen. Schließlich wollen Sie aus ihr Kapital schlagen, Ihr neues Heim finanzieren oder ein Darlehen abgelten. Doch veranschlagen Sie den Angebotspreis nicht zu hoch. Ob es erfolgsversprechend ist, Ihre Immobilie zum ehemaligen Kaufpreis oder gar einen höheren anzubieten, hängt davon ab, wie hoch der Marktwert zum gegenwärtigen Zeitpunkt ist. Eine gute Lage in der Großstadt oder eine umfassende Renovierung stellen eine Aufwertung dar, sodass Sie sicherlich mit großer Nachfrage rechnen können.
Weichen Sie allerdings zu weit vom marktüblichen Preis ab, wird Ihre Immobilie ein Ladenhüter. Bei der Wertermittlung sind Lage, Größe und Ausstattung die Hauptfaktoren. Weitere Kriterien spielen ebenfalls eine Rolle: So ist beim Hausverkauf die umliegende Bebauung für den Grundstückswert relevant. Bei Wohnungen sind Etagenlage, Zimmerzahl und Balkon wichtig. Zudem ist das Baujahr von zentraler Bedeutung. Sie müssen davon ausgehen, dass Kaufinteressenten den Zustand der Bausubstanz, etwa Mauerwerk, Dämmung und Elektronik, genau unter die Lupe nehmen.
Für Laien ist es recht kompliziert, all diese Faktoren einzubeziehen und entsprechend zu gewichten. Am einfachsten und vielversprechendsten ist es daher, einen Sachverständigen zu engagieren, der ein sogenanntes Verkehrswertgutachten erstellt. Dies kann, je nach Aufwand und Immobilienwert, bis zu 2000 Euro kosten. Hilfreich ist auch der Vergleich von Verkaufsangeboten, die Ihrer Immobilie hinsichtlich Lage, Größe, Bauart und Ausstattung ähneln.
Anzeige erstellen und veröffentlichen
Um möglichst viele Kaufinteressenten zu finden, bietet sich das Inserieren einer Anzeige an. In den meisten Fällen wird es nämlich nicht ausreichen, lediglich ein Verkaufsschild aufstellen. Dennoch ist ein Schild durchaus einen Versuch wert, solange es seriös wirkt. Eine Anzeige können Sie sowohl in der Lokalzeitung als auch im Internet veröffentlichen. Stellen Sie die Anzeige auf einem Online-Immobilienportal ein, erreichen Sie in der Regel mehr Interessenten. Hierbei ist es von Vorteil, einen Grundriss sowie mehrere verkaufsfördernde Fotos beizufügen. Tragen Sie alle Daten vor der Anzeigenerstellung zusammen. In jedem Fall sollten Sie Angaben zur Wohnfläche, dem Baujahr, den laufenden Kosten sowie zum Kaufpreis machen.
- Wohnfläche: Grundfläche aller Räume. Terrassen und Balkone werden zur Hälfte dazugerechnet. Keller, Dachboden und Garage gehören nicht dazu.
- Grundstückfläche: Diesen Wert finden Sie im Grundbuch.
- Zustand des Hauses: Dazu zählen unter anderem Dämmung, Heizungsanlagen, Fußböden, Elektrik und Fenster.
- Baujahr: Hierfür ist das Jahr der Bezugsfertigkeit ausschlaggebend.
- Ausstattung: Verfügt Ihr Haus beziehungsweise Ihre Wohnung über eine Einbauküche, zusätzliche Abstellflächen oder einen Garten? Besondere Merkmale, die über den Standard hinausgehen, sollten Sie nicht unterschlagen. So bedeutet beispielsweise eine Badewanne mit neuen Armaturen oder ein neuwertiges Parkett eine gehobene Ausstattung.
- Laufende Kosten: Dazu gehören zum Beispiel Heizung, Wasserversorgung, Nebenkosten für Müllabfuhr, Wohngebäudeversicherung und Grundsteuer.
Stellen Sie zudem ein paar Unterlagen zusammen. Die Dokumente benötigen Sie später für die Besichtigung, für eventuelle Rückfragen zu Ihrer Anzeige sollten Sie sie aber schon vorher bereithalten.
- Grundrisszeichnungen
- Energieausweis
- Grundbuchauszug
- Nachweise über Renovierungsarbeiten
Besichtigung
Bereiten Sie sich sorgfältig auf die Besichtigung vor. Setzen Sie Ihre Immobilie vorteilhaft in Szene, indem Sie gegebenenfalls einige Schönheitsreparaturen vornehmen. Eine marode Bausubstanz oder Schimmelbefall sollten Sie damit jedoch nicht überdecken. Bedenken Sie, dass Sie als Verkäufer dazu verpflichtet sind, auf Mängel hinzuweisen. Früher oder später würde der Käufer diesen ohnehin auf die Schliche kommen. Wenn Ihr Käufer kurz vor Vertragsabschluss abspringt, haben Sie schlimmstenfalls etwas Zeit und einige Kosten umsonst aufgewendet. Werden Mängel erst nach dem Kauf entdeckt, droht die Rückabwicklung des Kaufs.
Halten Sie sämtliche Unterlagen bereit, denn man konfrontiert Sie sicherlich mit zahlreichen Fragen, etwa zum Zustand des Daches oder der Heizungsanlage. Schaffen Sie eine Vertrauensbasis, indem Sie alle Fragen wahrheitsgemäß und ausführlich beantworten. Seien Sie beim Herumführen der Kaufinteressenten nicht allzu enthusiastisch, auch wenn Sie von Ihrer Immobilie überzeugt und nach langer Wohnzeit mit dieser emotional verbunden sind. Andernfalls erwecken Sie den Eindruck eines Notverkaufs. Signalisieren Sie auf jeden Fall, dass es noch weitere Interessenten gibt.
Kaufvertrag
Der Kaufvertrag für eine Wohnung oder ein Haus benötigt eine notarielle Beurkundung. Verkaufen Sie ein Haus, ist das Grundstück Bestandteil des Vertrags. Wenn Sie eine Wohnung verkaufen, ist eine Teilungserklärung obligatorisch, da eine Wohnung im Prinzip Gemeinschaftseigentum aller Hausbewohner ist. Die Notarkosten trägt meistens der Käufer.