Bevor Sie in Ihre neue Wohnung ziehen, unterschreiben Sie einen Mietvertrag. Dieser regelt das Mietverhältnis zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter. Das zugrunde liegende Mietrecht ist dabei oft auf der Seite des Mieters. Vor allem Mieterhöhungen sind gesetzlich geregelt.
Das regelt der Mietvertrag
Der Mietvertrag regelt die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter. Der Mietvertrag bezieht sich immer konkret auf die entsprechende Wohnung oder das Haus. Daher wird darin festgehalten, wer Mieter und wer Vermieter ist und um welche Wohnung es sich genau handelt. Zudem wird der Beginn des Mietverhältnisses vermerkt, also ab wann Sie die Wohnung beziehen dürfen.
Der Vertrag legt auch fest, wie hoch die monatliche Miete ist und ob es sich dabei um eine Staffel- oder Indexmiete handelt, die sich zu bestimmten Anlässen automatisch erhöht. Normalerweise hinterlegen Sie zum Einzug eine Mietsicherheit, umgangssprachlich auch Kaution genannt. Deren Höhe ist in Paragraf 551 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) festgehalten. Sie darf höchstens drei Monatskaltmieten betragen und Sie können sie in drei Monatsraten zahlen. Die erste Teilzahlung ist zum Einzug fällig.
Darüber hinaus regelt der Vertrag, wer Schönheits- und Kleinstreparaturen durchführt. Es ist Aufgabe Ihres Vermieters, die Wohnung oder das Haus instand zu halten. Bestimmte Reparaturen darf er aber dem Mieter übertragen. Zu diesen Schönheitsreparaturen gehören:
- Tapezieren, Streichen und Kalken von Wänden und Decken
- Streichen der Fußböden
- Streichen von Heizkörpern und Heizungsrohren
- Streichen von Innentüren, Fensterrahmen und Außentüren von innen
Im Mietvertrag wird auch geregelt, in welchen zeitlichen Abständen diese Renovierungsarbeiten zu erfolgen haben. Deutsche Gerichte haben solche Klauseln in der Vergangenheit allerdings häufig für unwirksam erklärt.
Vorschriften und Hausordnung im Mietvertrag
Der Mietvertrag regelt, was Sie in Ihren vier Wänden dürfen. Dazu gehören die Untervermietung der Wohnung oder einzelner Räume und die Haltung von Haustieren. Während kleine Tiere wie Fische, Ziervögel oder Nager immer erlaubt sind, brauchen Sie für Katzen und Hunde die Erlaubnis Ihres Vermieters.
Der Mietvertrag enthält oft auch die Hausordnung. Diese regelt das Zusammenleben der Bewohner eines Mehrfamilienhauses. Sie enthält beispielsweise Regelungen zu folgenden Punkten:
- Ruhezeiten
- Abstellen von Gegenständen im Hausflur
- Winterdienst
- Reinigung des Treppenhauses
- Nutzung von Gemeinschaftsräumen wie Waschküche oder Fahrradkeller
- Schließzeiten von Haus-, Hof- und Kellertüren
Wenn es Unstimmigkeiten gibt
Die Betriebs- und Nebenkostenabrechnung kommt Ihnen zu hoch vor? Der Vermieter weigert sich wegen angeblicher Schäden, die komplette Kaution nach Ihrem Auszug zurückzuzahlen? Wenn es Ärger zwischen Mieter und Vermieter gibt, sehen sich beide Parteien oft vor Gericht wieder. Richter beziehen sich bei der Rechtsprechung in diesen Fällen auf das Mietrecht, das im Bürgerlichen Gesetzbuch in den Paragrafen 535 bis 580 geregelt ist.
Gibt es Unstimmigkeiten zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter, wenden Sie sich am besten zunächst an einen Fachanwalt für Mietrecht. Mietervereine sind ebenfalls eine gute Anlaufstelle. Sie beraten gegen einen kleinen Mitgliedsbeitrag in Mietrechtsfragen. Oft ist in der Mitgliedschaft eine Rechtsschutzversicherung für Mietstreitigkeiten inklusive. Sie übernimmt die Kosten, falls es zum Rechtsstreit mit dem Vermieter kommt.
Vereine des Deutschen Mieterbunds in der Region:
- Mieterbund Bad Homburg und Umgebung e.V.
- DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main e.V.
- Mieterbund Frankfurt e.V.
- Mieterbund Hoechster Wohnen e.V.
- Mieterbund Limburg und Umgebung e.V.
- Mieterbund Mittelrhein e.V.
- DMB Mieterbund Oberursel und Umgebung e.V.
- Mieterbund Rüsselsheim und Umgebung e.V.
- Mieterbund Wiesbaden und Umgebung e.V.
Mieterhöhungen sind gesetzlich geregelt
Ein häufiger Streitpunkt zwischen Vermieter und Mieter sind Mieterhöhungen. Ihr Vermieter darf die Wohnungsmiete nicht nach Lust und Laune anheben, denn es gibt gesetzliche Regelungen dafür. Er kann Ihre Miete nach Paragraf 558 des BGB an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen. Allerdings darf er sie innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen, in stark nachgefragten Gebieten um nicht mehr als 15 Prozent. Zudem darf er die Miete nur alle 15 Monate anheben. Er ist dazu verpflichtet, Ihnen die Erhöhung schriftlich mitzuteilen und sie zu begründen. Sie können diese akzeptieren oder von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Bei Neuvermietungen gilt seit Juni 2015 in vielen Städten die Mietpreisbremse.
Anders sieht es aus, wenn Ihr Vermieter die Miete erhöht, nachdem er die Wohnung modernisiert hat. Nach Abschluss der Arbeiten darf er 11 Prozent der Kosten auf Ihre Jahresmiete umlegen – ohne Ihre Zustimmung. Diese Modernisierungsumlage ist nur in bestimmten Fällen möglich, beispielsweise wenn Ihr Vermieter einen Balkon an Ihre Wohnung anbaut und damit den Wohnwert erhöht. Das Gleiche gilt für energetische Sanierungen, zum Beispiel eine Fassadendämmung oder Isolierglasfenster, mit denen Sie Heizkosten sparen.