Wer die heutigen Mietpreise mit denen von vor einigen Jahren im Frankfurter Gallusviertel vergleicht, wird sich sehr wahrscheinlich wundern. 2010 lag der Durchschnittspreis pro Quadratmeter noch bei rund 10,46 Euro, im Jahr 2015 ist er bereits auf über 14 Euro gestiegen – ein Anstieg um rund ein Drittel innerhalb von fünf Jahren. Das Gallusviertel ist zunächst einmal nur ein Beispiel für eine Entwicklung, die auch in kleineren Städten stattfinden kann. Im Wiesbadener Westend hat sich in den vergangenen Jahren eine ähnliche Entwicklung vollzogen. Hier hat nicht zuletzt die Sanierung von Altbauten zu einer Steigerung der Mieten beigetragen.
Mietspiegel als Orientierungshilfe für Mieter und Vermieter
Mieten sind also flexibel – in Städten, Stadteilen und Gemeinden können Trends einsetzen, aber sich auch wieder abschwächen. Besonders bei Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen verlangen Vermieter teils deutlich höhere Mietpreise als zuvor. Willkürlich sind die Mieten aber nie. Sie orientieren sich zunächst einmal am Markt und dem, was Mieter bereit sind zu bezahlen.
Eine gute Orientierung für Mieter und Vermieter bietet dabei der Mietspiegel. Sowohl Mieter als auch Vermieter können daran ablesen, wie hoch die ortsübliche Miete ist und so Streitigkeiten klären bzw. diesen von vornherein aus dem Weg gehen. Durch das Gesetz zur Mietpreisbremse hat er außerdem an Bedeutung bei Neuvermietungen gewonnen.
Das sollten Sie zum Mietspiegel wissen
Mietspiegel ist nicht immer gleich Mietspiegel. Im Gesetz sind zwei Arten definiert: Ersten der einfache Mietspiegel und zweitens der qualifizierte Mietspiegel. Die zweite Variante muss höheren Standards entsprechen und besitzt in der Praxis daher auch eine stärkere Bindung, wenn es zu einem Rechtsstreit kommt. So ist beispielsweise festgelegt, dass eine Erhebung alle zwei Jahre aktualisiert werden muss und nach wissenschaftlichen Standards zu erfolgen hat.
Bei der Befragung wird unter anderem nach Änderungen im Mietvertrag, der Quadratmeterzahl und der Ausstattung der Wohnung gefragt. Wenn sich die Miete innerhalb der vergangenen vier Jahre verändert hat, gehen die Daten auch in den Mietspiegel ein. Dieser bildet also nicht das Preisniveau aller Mietverträge ab, sondern das Preisniveau der vergangenen Jahre; und damit die aktuelle Marktentwicklung. Wenn ein Mietspiegel erhoben wird, ist dieser in der Regel auf den Internetauftritten der Städte und Gemeinden zu finden.
Dort, wo Mieten besonders stark steigen, besteht die Möglichkeit, eine sogenannte Mietpreisbremse einzusetzen. Wenn diese gilt, darf bei einer Neuvermietung der Preis nach einer Erhöhung maximal 10 Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete betragen. Neben Frankfurt wurde die Mietpreisbremse beispielsweise in Wiesbaden und Oberursel eingeführt. Mieter können bei auffällig hohen Mieten den Mietspiegel prüfen und mit Verweis darauf Beschwerde einlegen. Beachten Sie aber, dass es innerhalb einer Stadt durchaus auch Stadteile geben kann, die nicht den Regeln der Mietpreisbremse unterliegen.
Die Ausnahmen der Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse enthält allerdings auch Ausnahmen: Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen sind nicht an die 10-Prozent-Grenze gebunden. Ebenso gilt: Wenn der Vormieter bereits eine mehr als 10 Prozent höhere Miete gezahlt hat, kann der Preis weiterhin bestehen bleiben.
Besonders in kleinen Städten und Dörfern wird häufig kein Mietspiegel erhoben. Die kommunalen Verwaltungen schätzen in dem Fall den Aufwand für die Befragungen und Berechnungen als zu hoch ein. Sogenannte Mietdatenbanken können eine Alternative zum Mietspiegel sein. Mietervereine oder auch die Stadt geben Ihnen Auskunft, ob eine solche Datenbank vorhanden sowie abrufbar ist.
Fazit: Mietspiegel ist eine wichtige Orientierung
Besonders in großen Städten ist der Mietmarkt oft unübersichtlich. Die Preise können sich innerhalb weniger Jahre stark verändern und die Unterschiede zwischen den Stadtteilen sind teils erheblich. Da ist es nicht immer einfach einzuschätzen, welche Preise gerechtfertigt sind und welche zu hoch.
Der Mietspiegel bietet hierfür eine gute Orientierung. In diesen gehen nur Mietverträge ein, die innerhalb der letzten vier Jahre angepasst wurden. Um die Vergleichbarkeit zu gewährleisten, berücksichtigen die Erhebungen unter anderem auch die Ausstattung einer Wohnung und das Alter des entsprechenden Gebäudes.