Vor neun Jahren fanden Simon R. und seine Frau Oksana ihr Glück im Grünen: Das dreigeschossige Haus bot genügend Platz für das Ehepaar, die drei Töchter und den Familienkater Mischka. Die Doppelhaushälfte liegt in einer ruhigen Seitenstraße, die Kinder können mit dem Rad zur Schule fahren. Um ihr Traumhaus kaufen zu können, schlossen Oksana und Simon R. eine Baufinanzierung ab. Die Zinsbindung betrug 10 Jahre – und endet in genau 12 Monaten. Angesichts der hohen Kaufsumme dauert es voraussichtlich noch 15 bis 20 Jahre, bis der Kredit endgültig abgezahlt sein wird. Um die Restschuld zu begleichen, sucht Familie R. nun eine Anschlussfinanzierung mit guten Konditionen.
Die drei Formen der Anschlussfinanzierung
Im Prinzip haben Simon und Oksana R. drei Möglichkeiten, wie sie die Anschlussfinanzierung für ihr Haus ausgestalten können:
- Prolongation
- Umschuldung
- Forward-Darlehen
Welche Form für Familie R. die beste Anschlussfinanzierung darstellt, hängt zum einen von den konkreten Konditionen ab, welche die Kreditinstitute bieten. Zum anderen muss Familie R. bei jeder Form spezielle Vor- und Nachteile berücksichtigen.
Prolongation
Familie R. hatte ihr Haus im Grünen über die Naspa finanziert. Die Prolongation (von lateinisch „prolongare“, zu Deutsch: „verlängern“) ist dabei die einfachste und bequemste Form. Denn jetzt, zwölf Monate vor Ablauf der Immobilienfinanzierung, wird die Naspa ein konkretes Angebot für eine Anschlussfinanzierung unterbreiten. Die Familie und der zuständige Berater kennen sich seit vielen Jahren, die Sparkasse ist vertraut mit der finanziellen Situation. Daher entfällt bei der Prolongation in der Regel auch eine erneute Bonitätsprüfung. Die Anschlussfinanzierung wird mit vergleichbaren Konditionen wie der bestehende Vertrag fortgeführt. Zusätzliche Gebühren fallen in der Regel nicht an.
Umschuldung
Wollen Simon und Oksana R. die Anschlussfinanzierung für ihr Haus über eine andere Sparkasse oder Bank realisieren, spricht man von einer Umschuldung. Dies ist dann empfehlenswert, wenn das Finanzierungsangebot bessere Konditionen bietet als die Prolongation. Allerdings fallen zusätzliche Grundbuch- und Notarkosten an, da die Grundschuld an das neue Kreditinstitut übertragen wird. Auch überprüft der neue Anbieter die Bonität noch einmal, sodass Familie R. in diesen Fall zusammen mit dem Antrag eine Reihe von Dokumenten einreichen müsste: zum Beispiel den Lageplan, die Bewertung der Immobilie sowie Einkommensnachweise.
Forward-Darlehen
Beträgt die Laufzeit der bestehenden Finanzierung noch zwischen 12 und 60 Monaten – also zwischen einem und fünf Jahren – könnte sich Familie R. auch für ein Forward-Darlehen entscheiden. Dabei könnte sie sich für ihre Anschlussfinanzierung bereits jetzt die aktuell günstigen Zinsen langfristig sichern. Die Laufzeit des neuen Vertrags setzt aber erst dann ein, wenn der alte ausläuft. In Niedrigzins-Phasen sind mit dieser Form hohe Einsparungen möglich. Allerdings könnte die Spekulation auch nach hinten losgehen: Fallen die Zinsen weiter, müsste Familie R. aber dennoch die vereinbarten (höheren) Zinssätze bezahlen. Auch bei dieser Form fallen gegebenenfalls Extrakosten bei einer Umschuldung an.
… sich die Summe der Kredite, die an Privathaushalte für den Wohnungsbau vergeben wurde, Ende 2016 auf etwa 1,1 Billionen Euro belief?“ (Quelle: Statistisches Bundesamt, 2017)
Anschlussfinanzierung durch KfW-Bank nicht möglich
Eine weitere Option hätte Familie R. gern in Anspruch genommen: Sie hätte gern einen KfW-Kredit für die weitere Finanzierung aufgenommen. Schließlich bietet die staatliche Förderbank nicht nur bestimmte Programme zur energetischen Modernisierung, sondern unterstützt Häuslebauer und Wohnungskäufer auch mit zinsgünstigen Krediten. Doch die KfW-Bank steht für eine Anschlussfinanzierung nicht zur Verfügung. Der Fokus liegt auf Erstfinanzierungen von Immobilieneigentum sowie Modernisierungsmaßnahmen und energieeffiziente Sanierungen. Auch bereits bestehende Kreditverträge bei der KfW-Bank lassen sich weder verlängern noch neu verhandeln.
Anschlussfinanzierung für Immobilie rechtzeitig planen
Wer eine Anschlussfinanzierung für sein Haus oder die Wohnung braucht, sollte sich zwar rechtzeitig darum kümmern, doch der früheste Termin ist das Datum fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung. Die Ausnahme: Wenn der Vertrag seit mehr als zehn Jahren besteht, kann man ohne weitere Kosten vorzeitig kündigen. Davon abgesehen sollte man die aktuellen Bauzinsen im Blick behalten: Sind sie so niedrig, dass man sich die Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern will, wäre ein Forward-Darlehen eine Option. Doch je eher man dieses abschließt, desto stärker fällt auch der spekulative Aspekt ins Gewicht. Schließlich können die Zinsen in den verbleibenden Jahren weiter fallen.
Wer noch rund ein Jahr bis zum Ablauf der Zinsbindung hat, sollte sich verschiedene Angebote einholen. Die einfachste und bequemste Variante ist die Prolongation der bestehenden Finanzierung durch die Hausbank. Doch erst der Vergleich mit Konkurrenzangeboten zeigt, ob die Konditionen wirklich angemessen sind – oder ob man lieber mit der Hausbank nachverhandeln sollte. Bei einem Unterschied von zwei Zehntelprozentpunkten lohnt sich gegebenenfalls auch schon eine Umschuldung. Allerdings verursacht der Wechsel zu einer anderen Sparkasse oder Bank meist auch Kosten, daher sollten in diesem Fall die gesparten Zinsen alle Extragebühren insgesamt mehr als aufwiegen.
Mit der Anschlussfinanzierung langfristig günstige Zinsen sichern
Simon und Oksana R. prüfen nun das Angebot der Naspa und einiger anderer Kreditinstitute für eine Anschlussfinanzierung genauer. Zum Ersten ist ihnen wichtig, dass die Konditionen günstiger sind als bislang. Das betrifft nicht nur den Zinssatz, sondern zum Beispiel auch eine gebührenfreie Sondertilgung. Zum Zweiten möchten sie angesichts der niedrigen Zinsen erneut eine lange Zinsbindung vereinbaren. Und zum Dritten wollen sie nun bei gleicher Monatsrate die Tilgung erhöhen. So können sie insgesamt schneller den Baukredit zurückzahlen und in den tatsächlich eigenen vier Wänden im Grünen wohnen.