Eine schicke Villa im Rhein-Main-Gebiet oder ein Einfamilienhaus mit Garten im Westerwald-Kreis? Wer ein Haus bauen möchte, benötigt nicht nur das passende Grundstück, sondern auch die finanziellen Mittel. Viele Immobilienkäufer nehmen dafür einen Kredit auf. Lesen Sie hier, welche Möglichkeiten der Baufinanzierung es gibt.
Annuitätendarlehen
Beim Annuitätendarlehen handelt es sich um einen speziellen Baukredit. Die Zinsen sind normalerweise günstiger als beim Ratenkredit. Dafür erhält das Kreditinstitut als Sicherheit Grundpfandrechte auf Ihr Haus, zum Beispiel in Form einer Grundschuld. Haben Sie Ihr Darlehen abgezahlt, wird die Grundschuld wieder aus dem Grundbuch gelöscht.
Bei Vertragsabschluss legen Sie die Darlehenssumme und Zinsbindungsfrist fest. Meist beträgt die Frist 5 bis 15 Jahre, innerhalb der der Kreditzins unveränderbar ist. Die monatliche Rate besteht aus dem Tilgungsanteil, mit dem Sie Ihr Darlehen zurückzahlen, und einem Zinsanteil, der sich jeweils auf die noch ausstehende Darlehenssumme bezieht. Im Vertrag legen Sie einen anfänglichen Tilgungssatz fest. Dieser steigt mit der Zeit, weil der Zinsanteil sinkt, der sich auf die sinkende Restschuld bezieht. Die monatliche Rate bleibt jedoch gleich.
Ist das Darlehen am Ende der Zinsbindungsfrist noch nicht getilgt, verhandeln Sie mit Ihrer Bank oder Sparkasse neu über die Konditionen (Zinsprolongation). Die Zinsen des Darlehens richten sich nach der Marktlage. Um sich aktuelle niedrige Zinsen zu sichern, bietet sich ein Forward-Darlehen an. Dieses wird bereits Monate oder Jahre vor dem Ende der Zinsbindungsfrist verbindlich abgeschlossen.
Je mehr Eigenkapital Sie haben, desto besser sind die Konditionen für die Baufinanzierung. Stiftung Warentest empfiehlt, dass das Eigenkapital die Nebenkosten des Grundstückskaufs – wie die Grunderwerbssteuer sowie die Notar- und Grundbuchgebühren – sowie 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises abdeckt.
Bausparvertrag
Bausparverträge gehören zu den Klassikern der Immobilienfinanzierung. Vielleicht besitzen Sie sogar einen, weil Ihre Eltern oder Großeltern in Ihrer Kindheit einen für Sie eingerichtet haben, oder Sie haben im Rahmen Ihrer Vermögenswirksamen Leistungen in einen Bausparvertrag eingezahlt. Ein Bausparvertrag eignet sich in erster Linie für eine Immobilienfinanzierung, für Projekte in der Zukunft. Bausparen umfasst drei Phasen:
- Ansparphase: In dieser Zeit sparen Sie einen festen Betrag an, meist zwischen 30 und 50 Prozent der Bausparsumme – beispielsweise 40.000 Euro bei einer Bausumme von 100.000 Euro.
- Zuteilung: Haben Sie das Mindestguthaben erreicht, ist der Vertrag zuteilungsreif. Sie erhalten die komplette Bausparsumme ausgezahlt. 40.000 Euro davon haben Sie selbst angespart, die restlichen 60.000 Euro erhalten Sie als Bauspardarlehen.
- Tilgungsphase: Sie tilgen das Bauspardarlehen in monatlichen Raten.
Die Zinsen für Anspar- und Tilgungsphase sind im Vertrag festgeschrieben und verändern sich nicht. Zusätzlich zu den Darlehenszinsen wird eine Abschlussgebühr fällig. Diese wird mit den monatlichen Sparraten verrechnet. Beim Bausparvertrag gibt es keinen konkreten Zuteilungszeitpunkt.
Lassen Sie sich nur das Guthaben auszahlen und verzichten auf das Darlehen, können Sie über das Geld frei verfügen. Beantragen Sie das Darlehen, können Sie das Geld nur zweckgebunden einsetzen, zum Beispiel für:
- Hausbau
- Kauf einer Immobilie
- Umbauten und Ausbauten
- Modernisierung und Renovierung Ihrer Immobilie
Bausparverträge werden staatlich gefördert. Je nach Einkommenssituation erhalten Sie zum Beispiel die Arbeitnehmersparzulage, die Wohnungsbauprämie oder Wohn-Riester. Verwenden Sie das Guthaben Ihres Bausparvertrags nicht für Wohnzwecke, müssen Sie die Förderung zurückzahlen. Eine Ausnahme gibt es für junge Leute: Haben Sie den Vertrag vor dem 25. Lebensjahr abgeschlossen und mindestens 7 Jahre gespart, dürfen Sie die Prämien behalten – egal, ob Sie von dem Geld eine Wohnung kaufen, auf Weltreise gehen oder Ihr Studium finanzieren.
Bausparsofortfinanzierung
Die Bausparsofortfinanzierung können Sie, anders als den Bausparvertrag, auch kurzfristig abschließen. Der Kombikredit besteht aus einem Bausparvertrag und einem Immobiliendarlehen. Vereinfacht dargestellt: Sie erhalten ein Immobiliendarlehen in Höhe von 100.000 Euro. Dieses zahlen Sie aber nicht sofort zurück. Stattdessen begleichen Sie jeden Monat die Zinsen für das Darlehen und zahlen in den Bausparvertrag ein. Haben Sie das Mindestsparguthaben von 40.000 Euro erreicht, wird der Bausparvertrag zugeteilt und Sie erhalten die Bausparsumme in Höhe von 100.000 Euro. Diese setzt sich aus 40.000 Euro Guthaben und dem Bauspardarlehen in Höhe von 60.000 Euro zusammen. Mit der Bausparsumme lösen Sie auf einen Schlag das Immobiliendarlehen ab. Anschließend tilgen Sie das Bauspardarlehen in Höhe von 60.000 Euro mit monatlichen Raten.
Diese Finanzierungsvariante hat eine hohe Planungssicherheit, da die Zinsen über den gesamten Zeitraum der Finanzierung festgeschrieben sind – sowohl die des Immobiliendarlehens als auch die des Bausparvertrags.