Baufinanzierung ohne Eigenkapital als Chance?

Während viele Experten von einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital abraten, sehen andere darin eine Chance. Doch ohne Erspartes ein Haus kaufen? Was noch vor wenigen Jahren keine Bank oder Sparkasse unterstützt hätte, ist heute durchaus machbar. Fakt ist allerdings: Eine Vollfinanzierung kommt den Kreditnehmer deutlich teurer zu stehen.

Vollfinanzierung vs. Eigenkapital: Wo liegen die Unterschiede?

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist teurer und dauert länger. Denn je höher die aufzunehmende Kreditsumme ist, umso länger muss sie in der Regel abbezahlt werden. Zur Kreditsumme kommen außerdem die anfallenden Sollzinsen hinzu, die bei einer Vollfinanzierung höher ausfallen als bei einer durch Eigenkapital gestützten Finanzierung. Schließlich gehen auch die Sparkassen ein höheres Risiko ein, wenn sie einen Kredit ohne Sicherheit bewilligen. Teurer wird wahrscheinlich auch der Anschlusskredit, mit dem nach Ablauf des Baufinanzierungskredits die Restschuld getilgt wird. Denn die aktuell niedrigen Zinsen dürften sich in den nächsten Jahren wieder auf einem höheren Niveau einpendeln.

Höhere Kreditsumme, längere Laufzeit, hohe Restschuld – einen Hauskauf ohne Eigenkapital zu stemmen, birgt hohe Risiken und sollte gut überlegt sein. In einigen Fällen lohnt es sich dennoch.

Wann lohnt sich die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital?

In der Regel raten die Kreditinstitute ihren Kunden bei einer Baufinanzierung zu einem Startkapital von mindestens 20 Prozent der veranschlagten Kreditsumme. So bleiben Kosten und Kreditlaufzeit überschaubar. Doch nicht immer steht ein solches finanzielles Polster zur Verfügung. Wer sich den Wunsch nach einem Eigenheim dennoch erfüllen möchte, hat vor allem unter folgenden Voraussetzungen gute Chancen:

• Bonität: Neben einem tadellosen SCHUFA-Score ist vor allem das Einkommen wichtig. Wer gänzlich ohne Eigenkapital auskommen möchte, sollte eine möglichst hohe monatliche Tilgungsrate wählen. Das gelingt nur mit einem sehr hohen und sicheren Einkommen.
• Immobilienwert: Interessant ist ein Hauskauf ohne Eigenkapital nur dann, wenn der Wiederverkaufswert der Immobilie möglichst hoch ist. Das Objekt sollte deshalb in sehr gutem Zustand sein und sich in einer hervorragenden Lage befinden.
• Vollfinanzierung trotz Eigenkapital: Was zunächst paradox klingt, kann sich unter bestimmten Voraussetzungen lohnen. Zum Beispiel dann, wenn der Kreditnehmer sein Vermögen lukrativ angelegt hat und die Rendite die Kosten für den Kredit übersteigt.

Ob eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital in Ihrem Fall sinnvoll ist, sollten Sie am besten im direkten Gespräch mit Ihrer Sparkasse klären. Achten Sie darauf, dass Sie nicht nur über die Chancen, sondern auch die Risiken aufgeklärt werden und dass die Finanzierung für Sie übersichtlich bleibt. Schließen Sie etwa eine Zusatzversicherung oder einen Begleitkredit ab, sollten die Kosten dafür transparent sein.

Formen der Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Die Kosten eines Hausbaus oder -kaufs beinhalten nicht nur die reinen Immobilienkosten, sondern es kommen in jedem Fall noch beträchtliche Nebenkosten hinzu. Dazu gehören zum Beispiel Maklerprovisionen, Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Grundbucheintragung und vieles mehr. Pauschal können Sie mit einer zusätzlichen Belastung von bis zu 15 Prozent des eigentlichen Kaufpreises rechnen, wenn Sie ein Haus kaufen. Ohne Eigenkapital besteht unter guten Voraussetzungen die Möglichkeit, einen weiteren Kredit für die Nebenkosten aufzunehmen oder den Hauskauf inklusive der Nebenkosten mittels einer Voll- oder 110-Prozent-Finanzierung zu tilgen.

Ein gewisses Grundkapital ist allerdings von Vorteil und mindert die Tilgungssumme deutlich. Lassen sich zumindest die Nebenkosten für den Immobilienkauf aufbringen, stehen die Chancen besser, einen Kredit bewilligt zu bekommen.

Haus kaufen ohne Eigenkapital: Kommt das für Sie infrage?

Bevor Sie sich in das Abenteuer Hauskauf stürzen, prüfen Sie zunächst Ihre Möglichkeiten und lassen Sie sich eingehend beraten. Ihr Naspa-Berater bespricht mit Ihnen die notwendigen Voraussetzungen und ermittelt den tatsächlichen Kreditbedarf. Dabei werden auch mögliche staatliche Förderungen zum Beispiel zur Wohnungsbauförderung beachtet, die Sie bei Bund und Ländern beantragen können. Lassen Sie sich auch darüber informieren, wie Sie sich zusätzlich absichern können, etwa in Form einer Risikolebensversicherung oder einer Restschuldversicherung, die bei krankheitsbedingter Zahlungsunfähigkeit greift. Anschließend erstellt der Berater Ihnen einen individuellen Finanzierungsplan.

Sollten Sie die Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung nicht erfüllen oder Ihnen das Risiko zu hoch sein, fangen Sie erst einmal klein an, indem Sie das fehlende Finanzpolster zum Beispiel mithilfe eines Bausparvertrags ansparen. Das dauert zwar etwas, zahlt sich am Ende jedoch aus. Über diese und weitere Anlageformen informiert Sie gerne Ihr Naspa-Berater.

Fazit:

• Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist riskanter und teurer. Bei einem Eigenkapital von mindestens 20 Prozent reduzieren sich die Kreditsumme sowie Zinsen und Zinseszinsen erheblich.
• Steht kein Eigenkapital zur Verfügung, sollten Sie über hervorragende Bonität und ein sicheres, hohes Einkommen verfügen sowie eine Immobilie mit hohem Wiederverkaufswert erwerben.
• Beziehen Sie auch Ihre Zukunftsplanung sowie nicht planbare Eventualitäten in Ihre Überlegungen mit ein.
• Lassen Sie sich professionell beraten. Ihr Naspa-Berater spricht mit Ihnen alle Möglichkeiten durch und erstellt Ihnen einen unverbindlichen Finanzierungsplan.