Wer ein unbebautes Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung besitzt, kommt nicht um sie herum: die jährliche Grundsteuer. Wie hoch sie ist, hängt davon ab, wo und wie man wohnt. Doch das kann in den nächsten Jahren anders werden, denn ab 2020 soll sich die Berechnung ändern. Doch was heißt das genau?
Wie funktioniert die Grundsteuer?
Wer ein Grundstück oder einen Teil davon (bei einer Eigentumswohnung) besitzt, muss dafür Grundsteuer zahlen. Sie ist zu unterscheiden von der Grunderwerbssteuer, die beim Immobilienkauf einmalig auf den Kaufpreis anfällt. Die Grundsteuer hingegen ist jedes Jahr fällig. Die Gemeinden erheben sie zum 1. Januar eines Jahres, die Zahlung erfolgt dann in vier Raten jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November.
Man unterscheidet zwei Arten der Grundsteuer, die jeweils unterschiedlich berechnet werden:
- Grundsteuer A für Grundstücke aus der Land- und Forstwirtschaft
- Grundsteuer B für bebaute bzw. bebaubare Grundstücke und Gebäude
Muss jeder Eigentümer Grundsteuer bezahlen?
Generell ja. Allerdings besteht in manchen Fällen die Chance, dass die Grundsteuer erlassen wird. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn das Gebäude unter Denkmalschutz steht und die Kosten für die Erhaltung höher sind als die Erträge. Eigentümer müssen den Erlass der Grundsteuer beantragen. Sie haben bis zum 31. März Zeit, um den Erlass für das Vorjahr zu beantragen. Es ist auch möglich, sich dauerhaft befreien zu lassen.
Ein kompletter oder teilweiser Erlass ist auch dann möglich, wenn ein Eigentümer eine Immobilie vermietet und unverschuldet Mietausfälle hat. Das kann zum Beispiel passieren, wenn das Gebäude durch einen Brand oder Wasserschaden beschädigt wurde, aber auch, wenn sich die Wohnung nicht vermieten lässt – beispielsweise weil in der Region keine Nachfrage besteht oder die Mietpreise sehr stark gesunken sind.
Können Vermieter die Grundsteuer auf die Mieter umlegen?
Eigentlich richtet sich die Grundsteuer nur an die Eigentümer von Grundstücken oder Immobilien. Sie können die Steuer bei vermieteten Immobilien jedoch als Betriebskosten auf die Mieter umlegen.
Wer zahlt die Grundsteuer nach einem Verkauf?
Die Grundsteuer bezieht sich immer auf das jeweilige Objekt. Daher ändert sich ihre Höhe nicht, wenn ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung den Besitzer wechselt. Bezahlen muss die Steuer derjenige, der zum 1. Januar des Jahres Eigentümer ist. Verkauft er die Immobilie oder das Grundstück innerhalb des Jahres, erhebt die Gemeinde die Steuer erst im Folgejahr vom neuen Besitzer. Allerdings ist es möglich, dass Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag eine Vereinbarung dahingehend treffen, dass sie die Grundsteuer für das Jahr jeweils anteilig zahlen.
Wie wird die Grundsteuer nach dem alten System berechnet?
Aktuell berechnen die Finanzämter die Grundsteuer B nach einem relativ komplizierten System. Wichtig sind dabei drei Faktoren: der Einheitswert, die Grundsteuermesszahl und der Hebesatz. Sie werden miteinander multipliziert und ergeben die Höhe der Grundsteuer.
Einheitswert
Der Einheitswert ist der Wert eines Grundstücks. Als Maßstab dafür werden sehr alte Grundstückwerte herangezogen. Für Westdeutschland gelten Werte von 1964, für Ostdeutschland von 1935.
Grundsteuermesszahl
Die Grundsteuermesszahl wird von der Bundesregierung festgelegt. Sie orientiert sich an verschiedenen Eigenschaften des Grundstücks bzw. des darauf stehenden Gebäudes. Dazu gehören zum Beispiel die Größe oder Ausstattung. Die Grundsteuermesszahl ist ein bestimmter Anteil des Einheitswerts. Multipliziert man die beiden, hat man den Grundsteuermessbetrag. Dieser wird anschließend mit dem Hebesatz multipliziert.
… Lautertal im Odenwald 2019 mit 1.050 Prozent den höchsten Hebesatz für die Grundsteuer B in Hessen hatte? Den niedrigsten hatte Eschborn mit 140 Prozent.“
(Quelle: Statistisches Bundesamt, 2017)
Hebesatz
Die Grundsteuer wird von den Gemeinden, nicht vom Bund erhoben. Während Einheitswert und Grundsteuermesszahl deutschlandweit gelten, wird der Hebesatz von jeder Gemeinde individuell festgelegt. Das kann dazu führen, dass es beim Hebesatz regional große Unterschiede gibt und damit auch eine unterschiedlich hohe Grundsteuer. Der Hebesatz kann von unter 100 bis über 1.000 Prozent reichen – je nachdem, wo man wohnt.
Warum gibt es eine Grundsteuerreform?
2018 hat das Bundesverfassungsgericht das alte System zur Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Hintergrund sind die Einheitswerte, die auf sehr alten Zahlen beruhen, die nicht mehr den heutigen Wert eines Grundstücks widerspiegeln. Bis Ende 2019 musste die Regierung deshalb ein neues Grundsteuergesetz erlassen, das die Steuer reformieren soll. Dieses wird aber nicht sofort umgesetzt, das alte Berechnungssystem darf für eine Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 2024 angewandt werden. Ab 2025 gilt dann eine neue Grundsteuer, die nach dem reformierten System berechnet wird.
In diesen fünf Jahren Übergangsphase muss der Wert der Grundstücke neu ermittelt werden. Dafür hat die Bundesregierung bis zum 1. Januar 2022 Zeit. In die Neuberechnung sollen der Bodenrichtwert, die Fläche und die durchschnittliche Nettokaltmiete einbezogen werden. Anschließend sollen die Grundstücke alle sieben Jahre neu bewertet werden.
Das neue Grundsteuergesetz gilt bundesweit. Die eigentliche Berechnung mit Wert, Steuermesszahl und Hebesatz bleibt, die Werte werden jedoch neu festgelegt. Allerdings haben die Bundesländer die Möglichkeit, ein Verfahren für die Grundsteuerberechnung zu wählen, das von der des Bundes abweicht, zum Beispiel ein Flächenmodell. Dabei spielt der Wert des Grundstücks oder der Gebäude keine Rolle, sondern für die Ermittlung der Grundsteuer werden die Fläche und die Bebauung herangezogen.
Wie wird sich die Grundsteuer nach der Reform ändern?
Ob Sie ab 2025 mehr oder weniger Grundsteuer zahlen müssen, ist bislang noch nicht absehbar. Eine diesbezügliche Aussage ist erst möglich, wenn die Grundstückswerte neu berechnet worden sind, wofür die Bundesregierung aber bis 2022 Zeit hat. Generell gilt: Die Kommunen wollen die Einnahmen durch die Grundsteuer auf einem ähnlichen Niveau halten. Es soll also keine generelle Erhöhung geben, die Hebesätze müssen aber möglicherweise angepasst werden. Allerdings kann es im Einzelfall zu Veränderungen kommen – die Steuer kann steigen, aber auch sinken.
Zudem ist geplant, eine weitere Grundsteuer C einzuführen. Sie ist für die Besteuerung von unbebauten, aber baureifen Grundstücken gedacht und ermöglicht erhöhte Hebesätze für solche Flächen. Das soll einen Anreiz für den Wohnungsbau schaffen. In Ballungsgebieten wie Berlin kommt es vor, dass baureife Grundstücke nur gekauft werden, um sie später teurer zu verkaufen – es handelt sich also um reine Spekulationsobjekte. Diese Vorgehensweise soll mit der neuen Grundsteuervariante unattraktiv werden.