Sie haben eine Immobilie geerbt, eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage gekauft oder ziehen vorübergehend aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt? In diesem Fall ist es oft sinnvoll, wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus vermieten. Lesen Sie hier, was Sie dabei beachten sollten.
Die Miete festlegen
Bevor Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus vermieten, setzen Sie die Höhe der Miete fest. Diese hängt vom Zustand der Immobilie, der Größe, der Ausstattung und von der Lage ab. Für ein neugebautes, modernes Appartement in der Innenstadt können Sie mehr verlangen als für eine unsanierte Wohnung in einem Randbezirk. Eine gute Orientierung bietet der Mietspiegel der Gemeinde. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sind Sie sogar dazu verpflichtet, sich danach zu richten. Ist kein Mietspiegel vorhanden, richten Sie sich nach Angeboten für andere Wohnungen, die Ihrer in Lage und Ausstattung ähneln.
Einen zuverlässigen Mieter finden
Haben Sie die Miete festgelegt, können Sie mit der Suche nach einem Mieter beginnen. Dafür gibt es mehrere Möglichkeiten:
- Auf speziellen Online-Plattformen inserieren
- Eine Zeitungsannonce schalten
- Aushänge am schwarzen Brett
- Im Bekanntenkreis fragen
Beachten Sie, dass es aufwendig sein kann, selbst einen Mieter zu suchen. Insbesondere bei angespannten Wohnungsmärkten erhalten Sie oft zahlreiche Anfragen. Sie müssen diese nach potenziellen Kandidaten filtern und die Wohnungsbesichtigungen organisieren. Fehlt Ihnen dafür die Zeit, können Sie einen Makler engagieren. Allerdings: Das Bestellerprinzip für Immobilienmakler verlangt, dass derjenige den Makler bezahlt, der ihn beauftragt hat.
Achten Sie darauf, dass Ihr Mieter zuverlässig die Miete bezahlen kann. Fragen Sie dafür nach der Höhe seines Einkommens und bitten Sie Ihn um eine Schufa-Selbstauskunft und ggf. eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters. Ein potenzieller Mieter ist nicht dazu verpflichtet, Ihnen diese Unterlagen zu geben. Es spricht aber für ihn, wenn er diese Angaben macht. In Mehrfamilienhäusern sollten Sie darauf achten, dass die Mieter in die Hausgemeinschaft passen. Wird das Objekt hauptsächlich von älteren Personen bewohnt, kann es zu Konflikten kommen, wenn Sie Ihre Wohnung an eine junge Studenten-WG vermieten.
Mietvertrag und Wohnungsübergabe
Haben Sie einen passenden Mieter gefunden, lassen Sie Ihn einen schriftlichen Mietvertrag unterschreiben. Dieser regelt das Mietverhältnis. Dazu gehören zum Beispiel die Höhe der monatlichen Miete und die Kündigungsfrist. Mustermietverträge finden Sie unter anderem bei Vermietervereinen. Legen Sie Ihrem Mieter außerdem die Hausordnung vor. Diese regelt die Nutzung von Gemeinschaftsräumen und was im Gebäude erlaubt ist und was nicht.
Bei der Wohnungsübergabe sollten Sie unbedingt ein Übergabeprotokoll anfertigen. In diesem halten Sie bestehende Mängel in der Wohnung sowie die Zählerstände von Gas, Wasser und Strom fest. Zieht der Mieter wieder aus und hat er während des Mietzeitraums beispielsweise Fliesen beschädigt oder das Parkett verkratzt, können Sie es ihm mittels des Übergabeprotokolls nachweisen.
Kaution
Beim Einzug sollten Sie eine Kaution verlangen. Diese sichert Sie ab, wenn Ihr Mieter die Miete nicht zahlt oder nach dem Auszug Schäden zurückbleiben. Die Kaution darf maximal drei Monatskaltmieten betragen und sollte im Mietvertrag festgehalten werden. Der Mieter darf sie in drei monatlichen Raten bezahlen. Die Kaution dürfen Sie anschließend nicht auf Ihr privates Konto überweisen oder ausgeben. Sie sind dazu verpflichtet, das Geld anzulegen, zum Beispiel als Spareinlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Zinserträge aus dieser Anlage gehören dem Mieter. Sie zahlen Sie nach dem Auszug zusammen mit der Kaution an ihn zurück.
Selbst vermieten oder eine Hausverwaltung beauftragen?
Eine Wohnung oder ein Haus zu vermieten kann zeitaufwendig sein. Eine Hausverwaltung nimmt Ihnen viele Aufgaben ab. Sie sucht einen passenden Mieter und organisiert die Wohnungsübergabe. Zudem ist sie Ansprechpartner für den neuen Bewohner. Gibt es Probleme in der Wohnung, zum Beispiel eine kaputte Heizung, kümmert sie sich um die Reparatur. Auch die jährliche Abrechnung der Nebenkosten übernimmt die Verwaltung. Die Kosten für den Hausverwalter tragen Sie selbst. Sie können nicht auf den Mieter umgelegt werden. Sie können Sie aber in der Steuererklärung als Werbungskosten geltend machen.