Sie träumen vom Eigenheim? Wenn die klassische Immobilienfinanzierung für Sie ausgeschlossen ist, kann ein Mietkauf diesen Traum erfüllen. Sie mieten sich eine Wohnung oder ein Haus, das Sie dann später erwerben. Mit der Zahlung der Miete gelten Sie bereits einen Teil des Kaufpreises ab. Allerdings lauern hierbei einige Fallstricke.
Wie funktioniert ein Mietkauf?
Basis für den Mietkauf einer Immobilie bildet der Abschluss eines Vertrags. Entsprechend der darin vereinbarten Konditionen handelt es sich um einen klassischen Mietkauf oder um ein Optionsmodell. Bei der klassischen Variante verpflichten Sie sich dazu, die Wohnung beziehungsweise das Haus nach Zahlung eines bestimmten Betrags später käuflich zu erwerben. Ebenfalls regelt der Vertrag, dass die monatlich entrichtete Netto-Kaltmiete als Anzahlung für den Kaufpreis gilt. Dabei ist es allerdings nicht so, dass Sie die Immobilie umsonst erhalten, indem Sie nur lange genug Miete zahlen. Die Miete allein deckt nicht die gesamte Kaufsumme. Ein Restbetrag steht noch aus. Zudem werden die Mietzahlungen nicht komplett als Anzahlung angerechnet. Einen Teil davon behält der Vermieter nämlich als Zins ein.
Ein Optionskauf räumt Ihnen lediglich das Recht ein, die Immobilie nach einer vereinbarten Zeit zu einem festgelegten Preis zu erwerben. Sie verpflichten sich zu nichts. Die Option besteht zumeist bis zu einem bestimmten Stichtag. In der Regel bieten nur Wohnungsgenossenschaften und Bauträger diese Möglichkeit an.
Lohnt sich ein Mietkauf?
Ob sich für eine Wohnung oder ein Haus ein Mietkauf lohnt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Wägen Sie alle Vor- und Nachteile sorgfältig ab. Keinesfalls sollten Sie beim Vertragsabschluss voreilig vorgehen. Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn Sie den Vertrag von einem Experten prüfen und von einem Notar beglaubigen lassen. Ob der Mietkauf zu Ihrem Vorteil ist, hängt wesentlich von den Vertragskonditionen ab. Die Mietzahlungen sollten mindestens 80 Prozent des Kaufpreises tilgen. Andernfalls wäre der Kauf kaum ratsam. Im Vergleich zum sofortigen Erwerb einer Immobilie zahlen Sie bei einem Mietkauf in der Regel drauf.
Die wenigsten Käufer sind in der Lage, die Wohnung beziehungsweise das Haus sofort aus eigener Tasche zu bezahlen. Daher nehmen sie einen Kredit auf. Diese von den Sparkassen und Banken angebotenen Immobilienfinanzierungen sind letztlich günstiger. Grund dafür ist unter anderem, dass die entrichteten Raten vollständig zur Tilgung des Darlehens verwendet werden. Ist das Eigenkapital jedoch zu gering, kommt die klassische Baufinanzierung oft nicht in Frage. Demnach eignet sich ein Mietkauf nur, wenn andere Finanzierungsmodelle nicht greifen. Bedenken Sie jedoch, dass Sie für den Kauf noch den Restbetrag stemmen müssen. Denn auch hierfür können Sie häufig keinen Kredit aufnehmen. Die Differenz zwischen bereits geleisteter Mietzahlung und der Gesamtsumme kann durchaus ein hohes Verschuldungsrisiko darstellen.
In jedem Fall sollten Sie den Vertrag mitgestalten und günstige Konditionen aushandeln. Achten Sie dabei auch auf den Mietpreis. Finden Sie am besten mithilfe eines Mietspiegels heraus, ob die Summe gerechtfertigt ist. Viele zum Mietkauf angebotene Immobilienobjekte befinden sich in schlechter Wohnlage oder in einem sanierungsbedürftigen Zustand. Andernfalls wäre der sofortige Verkauf für den Hausbesitzer vorteilhafter. Und der Mietkauf ist noch mit weiteren Risiken verbunden: Sie haben keinerlei Sicherheiten für den Fall, dass Ihr Vermieter pleitegeht und Insolvenz anmeldet. Die bereits gezahlte Mietsumme ist dann unwiderruflich verloren. Der Kauf würde in weite Ferne rücken oder gar nicht mehr möglich sein.
Sicherer ist es, durch einen Optionskaufvertrag keine Kaufverpflichtung einzugehen. Falls sich Ihre Lebensumstände, etwa aufgrund eines berufsbedingten Ortswechsels oder des Verlusts des Arbeitsplatzes ändern, sind Sie nicht dazu verpflichtet, das Objekt zu kaufen. Mit dem Optionsmodell profitieren Sie zudem von dem wohl größten Vorteil eines Mietkaufs: Sie haben genügend Zeit, um Ihre zukünftigen eigenen vier Wände zu testen. Im Vergleich zu einem Sofortkauf können Sie Nebenkosten sowie potenzielle Zusatzkosten für die Instandhaltung des Hauses realistischer einschätzen.