Haus überschreiben: So bleibt das Eigenheim in der Familie

Die eigene Immobilie ist nicht nur ein Baustein zur Altersvorsorge, sondern stellt auch immer einen bleibenden Wert dar. Dazu kommen vielfältige persönliche Erinnerungen und Erlebnisse, die untrennbar mit dem Eigenheim oder der Eigentumswohnung verbunden sind, etwa das Großwerden der eigenen Kinder. Daher überrascht es nicht, dass viele Menschen möchten, dass die Immobilie weiter im Familienbesitz verbleibt.

Haus verschenken statt Immobilie vererben?

Auch wenn es gewiss angenehmere Fragen gibt, sollten sich Eigentümer:innen damit auseinandersetzen, wer nach ihrem Tod das Haus bekommt – und vor allem, wie das Ganze vonstattengehen sollen. Der klassische (und einfachste) Weg: die Immobilie wird vererbt. Doch dabei fallen unter Umständen hohe Erbschaftsteuern an. Daher ist es häufig eine sinnvolle Lösung, wenn man den Nachlass lange vor dem Tod selbst regelt und das Haus frühzeitig an eines seiner Kinder oder Enkelkinder überschreibt.

Bei einer Hausüberschreibung handelt es sich im Grunde um eine Schenkung zu Lebzeiten bzw. einer sog. „vorweggenommenen Erbfolge“. Da in der Regel das Kind bzw. das Enkelkind keinen Kaufpreis zahlen muss, brauchen Sie einen Schenkungsvertrag, damit die Übertragung rechtskräftig wird. Dieser Vertrag muss zudem notariell beurkundet werden.

Durch die Eintragung im Grundbuch wird der/die Beschenkte dannneue:r Eigentümer:in der Immobilie. Theoretisch kann sie oder er dann frei über das Haus verfügen und es zum Beispiel verkaufen oder vermieten. Daher sind solche Übertragungen meist mit Auflagen verbunden:

• Lebenslanges Wohnrecht: Eltern/Großeltern dürfen bis zum Tod in der Immobilie leben, das Recht ist im Grundbuch eingetragen
• Nießbrauch: Eltern/Großeltern dürfen selbst die Immobilie vermieten und die Mieteinnahmen behalten, wird ebenfalls im Grundbuch eingetragen
• Einmalzahlung: Kind/Enkelkind zahlt einen Geldbetrag oder übernimmt die Restschuld der Immobilie
• Rentenzahlung: Kind/Enkelkind zahlt einen monatlichen Geldbetrag (unbefristet/befristet möglich)
• Pflegeverpflichtung: Kind/Enkelkind übernimmt bzw. organisiert die Pflege für Eltern/Großeltern

Haus überschreiben: Was hat es mit der 10-Jahres-Frist auf sich?

Bei der Überschreibung eines Hauses gelten im Prinzip zwei wichtige Fristen: Die erste 10-Jahres-Frist betrifft die Versteuerung von Schenkungen bzw. Erbschaften. Die Höhe der Erbschafts- und Schenkungssteuern (abgestuft nach dem Wert der Immobilie) bzw. die entsprechenden Freibeträge (abgestuft nach dem Grad der Verwandtschaft) sind dabei gleich hoch. Die 10-Jahres-Frist bedeutet in diesem Fall, dass der Freibetrag, der dem oder der Beschenkten zusteht, alle zehn Jahre zur Verfügung steht. Mehrere Erbschaften oder Schenkungen werden daher zusammengefasst.

Die Überschreibung von Immobilien ist aus steuerlicher Perspektive ein sehr komplexes Thema. Lassen Sie sich am besten von spezialisierten Steuerberater:innen unterstützen.

Die zweite 10-Jahres-Frist hat mit Erbansprüchen zu tun. Gesetzlich ist geregelt, dass jede:m Erb:in ein bestimmter Pflichtteil des Erbes zusteht. Dieser liegt in der Regel bei der Hälfte dessen, was ihm nach der gesetzlichen Erbfolge zustünde. Wenn Sie Ihr Haus an eines Ihrer Kinder überschreiben, schmälern Sie den Erbteil der anderen. Innerhalb der ersten zehn Jahre nach der Überschreibung können die leer ausgegangenen Geschwister einen Pflichtteilergänzungsanspruch geltend machen.

Konkret heißt das: Verstirbt der/die Verschenkende innerhalb der 10-Jahres-Frist, können die übrigen Erben den Teil fordern, um den sich ihr derzeitiger Pflichtteil erhöht hätte, wäre das Haus nicht überschrieben worden. Je länger die Übertragung her ist, desto geringer wird aber auch der Immobilienwert, der für die Pflichtteilergänzung berücksichtigt wird. Pro Jahr sinkt der Anteil um 10 Prozent. Ereignet sich der Todesfall im dritten Jahr nach der Schenkung, werden nur 80 Prozent des Immobilienwertes berücksichtigt, im neunten Jahr sind es nur 20 Prozent.

Achtung: Bei lebenslangem Wohnrecht oder Nießbrauch wird nach geltendem Recht die 10-Jahres-Frist ausgesetzt. Der/die frühere Eigentümer:in kann die Immobilie nutzen und ist weitestgehend noch „Herr:in im Hause“. Anders dagegen, wenn diese Rechte zeitlich befristet sind. Hier beginnt die Frist normal abzulaufen, sobald der/die neue Eigentümer:in die Entscheidungsgewalt erhalten hat.

Haus überschreiben: Diese Kosten kommen auf Sie zu

Wie hoch die Kosten für die Überschreibung eines Hauses sind, hängt vom Wert der Immobilie ab. Dabei können sich die weiter oben erwähnten Auflagen für die Beschenkten als wertmindernd erweisen und dadurch die fälligen Kosten etwas senken. Gleichwohl sind die folgenden Posten auf jeden Fall zu berücksichtigen:

• Notarkosten: Ihre Höhe wird vom Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und sind abhängig vom Immobilienwert. Häufig liegen die Notarkosten zwischen 500 und 2.000 Euro.
• Kosten für Wertermittlung: Meist muss für das Haus ein Wertgutachten erstellt werten. Die Kosten für die Immobilienbewertung richten sich in der Regel nach dem sogenannten Verkehrswert (entspricht dem aktuellen Marktwerkt). Je nach Art des benötigten Gutachtens werden 500 bis 6.000 Euro fällig.
• Kosten für Grundbuchänderung: Da der Grundbucheintrag auf den/die Beschenkte geändert werden muss, sind hierfür ebenfalls die entsprechenden Gebühren zu zahlen. Diese sind ebenfalls vom Immobilienwert abhängig und werden nach dem GNotKG berechnet. Die Änderung kostet zwischen 200 und 1.000 Euro.

Haus überschreiben: Vor- und Nachteile abwägen

Haus vererben, Haus verkaufen, Haus überschreiben … es gibt viele Möglichkeiten, sich um die eigene Immobilie zu kümmern. Nicht jede Lösung ist in jeder Situation die beste. Das gilt auch für die Überschreibung eines Hauses an Kinder, Enkelkinder oder andere Menschen. Daher sollten Sie im Vorfeld immer Vorteile (z. B. Ausnutzung steuerlicher Freibeträge, weitere Nutzung des Hauses durch Auflagen, Vermeidung von Familienkonflikten) und Nachteile (Verlust der Altersvorsorge, Ausgleichszahlungen an nicht berücksichtigte Kinder) abwägen und sich gegebenenfalls Unterstützung durch eine professionelle Immobilienberatung holen.

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