Ein Haus oder eine Wohnung erben

Ein Haus oder eine Wohnung erben

Erben ist gar nicht so einfach. Neben dem emotionalen Aufruhr, die der Tod eines geliebten Menschen mit sich bringt, müssen Sie sich nun auch noch um den Nachlass kümmern. Sie trauern, müssen aber Fristen einhalten und Entscheidungen treffen, einen Erbschein beantragen und sich mit den Miterben verständigen. Das kann ganz schön komplex sein. Gerade wenn Sie eine Immobilie erben, stellen sich viele Fragen. Was soll zukünftig mit dem Haus oder der Wohnung geschehen? Gibt es etwas, das ich jetzt sofort beachten sollte?

Die gute Nachricht zuerst: Sie können sich Hilfe holen. Anwälte zum Erbrecht oder Mietrecht können Fragen beantworten, wenn es um das Erbe an sich bzw. bestehende Mietverträge bei einer geerbten Immobilie geht. Makler und Immobiliensachverständige helfen Ihnen dabei, den Wert der Immobilie einzuschätzen und sie, wenn gewünscht, zu verkaufen oder zu vermieten. Ein Steuerberater kann Sie dabei unterstützen, dass Sie keine Fehler bei der Steuer machen. Und wenn es um Fragen einer Finanzierung geht, ist Ihr Naspa-Berater natürlich immer für Sie da.

Das passiert, wenn man eine Immobilie erbt

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung erben, übernehmen Sie alle Rechte und Pflichten des Verstorbenen, des sogenannten Erblassers. Die Immobilie geht dann auf Sie über – mit allem, was dazu gehört, also auch Verbindlichkeiten. Ob eine Immobilie mit Schulden belastet ist, erfahren Sie im Grundbuch. Bei einem vermieteten Haus oder Appartement kommen die Pflichten als Vermieter hinzu.

Sie haben das Möglichkeit, das Erbe auszuschlagen – das gilt allerdings für das gesamte Erbe und nicht nur für die Immobilie. Das ist sinnvoll, wenn die Verbindlichkeiten der Immobilie höher sind als das gesamte Erbe oder wenn hoher Sanierungsbedarf besteht. Um ein Erbe auszuschlagen, beantragen Sie dies beim Rechtspfleger des zuständigen Amtsgerichts oder bei einem Notar. Dabei gibt es bestimmte Fristen zu beachten. Schlagen Sie das Erbe nicht aus, geht es automatisch auf Sie über. Sie haben mehrere Optionen, was Sie damit tun können.

Geerbte Immobilie selbst bewohnen

Wenn Sie wollen, können Sie die geerbte Immobilie selbst beziehen bzw. darin wohnen bleiben. Je nach Zustand des Hauses oder der Wohnung stehen vor dem Umzug erstmal Renovierungsarbeiten oder gar eine Sanierung an.

Wenn das Erbe oder Ihre eigenen Ersparnisse dafür nicht ausreichen, haben Sie mehrere Optionen, um Ihr neues Zuhause zu finanzieren, zum Beispiel einen Modernisierungskredit oder eine Baufinanzierung bei größeren Umbauten. Auch die KfW bietet verschiedene Förderprogramme an, die für Sie interessant sein könnten, beispielsweise Programme für energieeffizientes Sanieren, fürEinbruchsschutz oder für die Errichtung einer Photovoltaik-Anlage.

Ist die Wohnung oder das Haus aktuell vermietet, können Sie als Erbe Eigenbedarf anmelden. Dabei gibt es rechtliche Bestimmungen und Fristen zu beachten. Hier kann es Sinn machen, sich von einem Anwalt für Mietrecht beraten zu lassen.

Wussten Sie, dass …
… es im Jahr 2019 123.792 Erbschaften in Deutschland gab, bei denen Erbschaftsteuer anfiel?“
(Quelle: Statistisches Bundesamt, 2021)

Haus oder Wohnung vermieten

Wollen Sie die Immobilie, die Sie erben, nicht selbst bewohnen, können Sie sie natürlich auch vermieten. In diesem Fall bekommen Sie ein zusätzliches Einkommen durch die Mieteinnahmen. Wurde die Wohnung oder das Haus bereits vorher vermietet, geht der Mietvertrag auf Sie über und läuft ganz normal weiter.

Wurde die Immobilie vorher selbstgenutzt, müssen Sie, ein Makler oder eine Hausverwaltung, die Sie dafür beauftragen, auf die Suche nach einem zuverlässigen Mieter gehen. In beliebten Wohngegenden ist das normalerweise kein Problem. Doch manchmal kann es auch etwas länger dauern, bis Sie jemand Passendes gefunden haben. Das sollten Sie einkalkulieren.

Immobilie verkaufen

Nicht immer macht es Sinn, ein geerbtes Haus oder eine geerbte Wohnung selbst zu bewohnen oder zu vermieten. Vielleicht möchten Sie nicht umziehen oder es ist Ihnen zu mühsam, die Wohnung oder das Haus zu vermieten. Auch im Falle einer Erbengemeinschaft (dazu unten mehr), ist der Verkauf oft die beste Lösung.

Das ist jedoch mit etwas Aufwand verbunden. Den Verkaufspreis bestimmen, die Immobilie inserieren und sie Interessenten zeigen – das alles kostest Zeit. Wenn Ihnen das zu umständlich ist, hilft Ihnen die Naspa dabei, das Erbstück zu einem angemessenen Preis zu verkaufen.

Sonderfall Erbengemeinschaft

Häufig sind Sie nicht der alleinige Erbe, sondern erben das Haus oder die Wohnung zusammen mit Ihren Geschwistern, einem Elternteil, dem Partner des Verstorbenen oder anderen Personen. In diesem Fall bilden Sie automatisch eine Erbengemeinschaft. Das bedeutet, dass Ihnen das Gebäude gemeinsam gehört. Es kann nicht einer alleine darüber entscheiden, was damit passiert, sondern alle Mitglieder der Erbengemeinschaft müssen damit einverstanden sein.

Als Erbengemeinschaft können Sie sich dafür entscheiden, dass einer von ihnen die Immobilie alleine übernimmt, um zum Beispiel selbst darin zu wohnen oder sie zu vermieten. In diesem Fall muss derjenige, der die Immobilie für sich haben möchte, die übrigen Erben ausbezahlen. Dafür sind natürlich die entsprechenden finanziellen Mittel notwendig.

Sie können die Immobilie auch gemeinsam vermieten und die Mieteinnahmen untereinander aufteilen. Natürlich können Sie die Immobilie auch verkaufen. Die Einnahmen werden dann unter den Erben aufgeteilt.

Erbt eine Erbgemeinschaft eine Immobilie, kann das manchmal zu Streitigkeiten führen, was damit passieren soll. Können Sie sich nicht einigen, ist die Teilungsversteigerung oft die letzte Möglichkeit. Dabei beantragt einer der Erben beim Amtsgericht, dass das Haus zwangsweise versteigert wird. Das durch die Versteigerung eingenommene Geld wird anschließend unter den Erben aufgeteilt. Bei einer Teilungsversteigerung ist der Erlös möglicherweise geringer als bei einem normalen Verkauf.